La cession de bail et la sous-location sont très répandues, de plus en plus de gens ont à déménager plusieurs fois en peu de temps, que ce soit en raison d’une mutation à l’étranger, d’un achat ou autre. Sachez que ce sont des droits d’ordre public, c’est-à-dire que personne ne peut vous empêcher de sous-louer ou de céder votre bail, en autant bien sûr que vous respectiez les étapes prévues par la loi. Pourtant, peu de gens ont réellement les bonnes informations quant au sujet de la cession de bail et de la sous-location de leur logement.

Quel est le processus à suivre relativement à la cession de bail ?

D’abord, soyez très transparent avec votre propriétaire : avisez-le dès que vous savez que vous devez quitter votre logement La responsabilité de trouver la personne qui va vous remplacer dans votre logement est vôtre : prenez quelques photos, placez une annonce sur Kijiji  ou d’autres plateformes web, relayez-la sur les réseaux sociaux, bref mettez en place le marketing qu’il faut pour trouver un locataire potentiel comme l’aurait fait votre propriétaire. Prenez en compte que la période creuse (octobre à avril) sera peut-être plus compliquée en termes d’achalandage. Repostez vos annonces régulièrement, offrez le maximum de disponibilités pour vos visites. Plusieurs documents seront à remplir; ils sont disponibles en téléchargement PDF sur le site de la Régie du Logement. Le contrat de cession de bail  vous lie (le cédant) au candidat potentiel (le cessionnaire). N’oubliez pas de passer en revue avec le candidat potentiel votre bail dans les moindres détails, afin qu’il en comprenne les tenants et aboutissants et qu’il n’y ait pas de malentendus par la suite; annexez-le au contrat lors de la signature. Faites les vérifications nécessaires relativement au profil de ce candidat : faites une enquête de crédit (Crédit Express reste la compagnie la moins chère et la plus flexible, parfaite pour des particuliers qui ont besoin de services de crédit de base). Sachez que la loi prévoit que ce soit vous qui payiez ces frais à moins d’une entente différente avec votre propriétaire. Ceux-ci varient entre 25 et 40$. Appelez les références du candidat pour vérifier s’il paye bien son loyer, s’il a un travail et si son comportement est exemplaire : les bons basiques sont l’attestation d’emploi ainsi qu’un petit coup de fil à l’employeur ou aux ressources humaines, ainsi qu’un appel à son propriétaire actuel (ou gestionnaire si c’est le cas). Remplissez ensuite l’avis de cession de bail avec le nom de votre candidat et soumettez-le à votre propriétaire. Il a ensuite 15 jours pour vous répondre. Il peut refuser votre candidat pour des motifs sérieux, c’est-à-dire s’il juge qu’il n’arrivera pas à payer son loyer ou s’il lui semble qu’il n’a pas un comportement exemplaire. Si c’est le cas, vous devrez recommencer votre processus à la première étape : cela implique donc un retard dans les procédures et beaucoup plus de stress pour vous. Il est donc clairement dans votre intérêt de bien faire les analyses relatives au dossier de votre potentiel candidat cessionnaire. Si votre propriétaire refuse votre candidat et que vous pensez que ce n’est pas justifié, vous avez bien entendu des recours : contactez à ce moment la Régie sans attendre.

Autres informations – quelques points-clés

Attention à bien faire la différence entre la cession et la sous-location : lorsque vous sous-louez votre logement, vous êtes encore responsable à 100% de votre bail, donc si votre sous-locataire est problématique ou ne paye pas son loyer, vous en êtes responsable entièrement. En cession de bail, vous passez l’entière responsabilité au cessionnaire donc vous êtes libre de vos engagements relativement à votre bail. Une solution peut-être plus judicieuse pour vous afin de ne pas assumer des responsabilités supplémentaires. Vous pouvez vous faire aider par un courtier immobilier, soit celui avec lequel travaille le propriétaire (s’il en a un), ou un autre si vous êtes prêts à débourser des petits frais de gestion : il n’y a pas de mal à faire les choses dans les règles de l’art et à vouloir passer le relai à quelqu’un qui compte respecter le bail au même titre que vous. Soyez toujours honnête avec votre propriétaire, même si lui ne l’est pas forcément : vous devez ne rien avoir à vous reprocher, car si vous voulez relouer un appartement et que votre dossier est entaché par un non-respect du processus normal, vous serez le seul à en pâtir. Même si vous quittez le pays, si vous revenez il est très possible de vous voir refuser un logement parce que vous êtes parti sans avertir personne dans le précédent. Toute autre entente à l’amiable est bien sûr possible avec le propriétaire : annulation de bail, paiement de quelques mois de loyer supplémentaire, etc. Assurez-vous de respecter les règles et vous n’aurez pas de problème. Si celui-ci vous donne du fil à retordre ou qu’il vous semble malhonnête, vérifiez toujours ses dires en appelant la Régie ou en posant vos questions à un courtier. Bonne cession ! Hélène Chebroux est courtier immobilier résidentiel et oeuvre dans l'immobilier depuis 8 ans : désormais affiliée à Via Capitale du Mont-Royal et détentrice d'une Maîtrise en Gestion obtenue à HEC Montréal, ses activités professionnelles sont aujourd'hui guidées par des valeurs de développement durable et d'éco-responsabilité.